레버리지 효과 극대화

마지막 업데이트: 2022년 6월 23일 | 0개 댓글
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© OpenClipart-Vectors, 출처 Pixabay

레버리지 효과 극대화

특히 주택대출의 경우 내 집 마련과 재산증식을 위한 0순위 수단으로 인식되고 있는데, 이는 주택 가격이 별다른 리스크 없이 안정적인 상승 흐름을 전개하고 있기 때문이다.

실제로 최근 부동산 가격은 서울 아파트 시가총액이 사상 최초로 700조원을 넘어서는 등 가파른 급등세를 보였다. 이에 따라 부동산 불패신화가 언제까지 지속될지에 많은 이들의 관심이 집중되고 있는 상황.

반면, 주식대출에 대해서는 부정적인 시선을 견지하는 이들이 적지 않다. 주식대출의 경우 리스크 관리가 쉽지 않아 오히려 빚을 떠안을 수 있는 가능성이 존재하기 때문인 것.

이와 관련해 최근 모 증권사 연구원들은 이라는 보고서를 통해 '삼성전자가 강남 부동산보다 장기투자에 적합하다'고 전망했다. 그 이유는 인구감소에 따른 펀더멘털 요인으로 보자면 삼정전자 주가가 한없이 오른 강남부동산에 비해 유효하다는 것이다.

그렇다면 주식대출도 효과적인 재테크의 수단으로 활용해 볼 수 있을 터, 주식대출의 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 방법은 무엇일까?

'안정적인 빚테크' VS '투기성 빚투자', 리스크 관리가 관건
대다수의 개인투자자들은 보다 빠르고 효과적인 수익률 극대화 전략으로 미수, 신용, 주식대출 등을 활용하고 있다.

더욱이 최근에는 저금리에 지친 유동성이 주식시장으로 옮겨가면서 상승장이 전개, 개인투자자들의 주식대출이 증가하고 있는 상황이다.

증시의 맥을 짚는 증권방송 맥TV는 이와 관련해 "주식대출을 통한 레버리지를 '투기성 빚투자'가 아닌 '안정적인 빚테크'로 승화시키기 위해서는 무엇보다 철저한 리스크 관리가 중요하다"고 강조했다. 더불어 "소중한 투자금을 잃지 않고, 고수익을 거둬들이기 위해서는 수시로 변화하는 주식시장에 대응해 발 빠른 대응전략을 수립할 필요가 있다"고 조언했다.

그런 맥락에서 맥TV는 "개인투자자들이 보다 안전하게 주식대출을 이용할 수 있도록 SK증권, 이트레이드증권, 대우증권, 한국투자증권, 하나대투증권 등 증권사별 주식대출 신청자를 대상으로 수익률로 검증된 실전 최고수 트레이더 '전투개미'의 증권방송을 1개월(77만원 상당)간 무료로 이용할 수 있는 이벤트를 오는 30일까지 한시적으로 실시하고 있다"고 소개했다.

구체적으로 맥TV와 제휴된 퀵스탁론, 하나스탁론, 원스탁론, 세븐스탁론, 바로스탁론, 프리스탁론, 파인스탁론 등 7개 스탁론 상품이 그것으로, 상승 예상 1순위 종목 추천을 비롯해 매매 종목에 대한 확실한 리스크 관리까지 제공받을 수 있다.

맥TV는 이에 대해 "전투개미 증권방송의 경우 시장의 이슈가 겸비된 종목 중에서도 실적 호전 성장주/대형주 위주로 투자전략을 수립해 주고 있다는 점에서 주식대출을 필요로 하는 개인투자자라면 보다 안정적이고, 확실한 레버리지 성과를 기대해 볼 수 있을 것이다"고 강조했다.

주식대출과 관련한 자세한 내용은 맥TV 사이트(www.maktv.co.kr)를 통해 확인할 수 있다.

한편, 맥TV는 매주 월∼금 오후 15시 30분부터 한 시간 동안 전투개미의 종목상담방송을 무료로 서비스 하고 있다. 맥TV는 이에 대해 "장 마감 직후 시작되는 전투개미의 종목상담방송은 현 시장의 주도주가 무엇인지, 매매한 종목의 매수/매도가 적절했는지 등을 점검할 수 있는 중요한 방송이 될 것이다"고 강조했다.

이 밖에도 맥TV는 월∼목 오후 20시부터 한 시간 동안 '전투개미'를 비롯, 레버리지 효과 극대화 레버리지 효과 극대화 실전투자대회 초신성 '고수의맥', 주도 업종의 맥을 짚는 '칸', 초저평가 자산주 공략의 절대강자 '을매', 저평가 우량주발굴의 대가 '운림거사' 등 국내 실전 최고수 트레이더 집단의 증권교육방송을 무료로 실시하고 있다.
(끝)
출처 : 맥TV

레버리지의 정의, 부동산 투자에서의 레버리지(갭투자)효과

레버리지의 의미를 간단하게 설명하자면 적은 투자금으로 최대의 투자효과를 누릴 수 있는 투자 방법 중 하나인데요.

레버리지란 정확히 어떤 뜻이고 투자활동에서의 레버리지 효과는 어떠한 것인지, 부동산 투자에서의 레버리지란 어떤 의미와 효과를 가졌는지 한번 알아보겠습니다.

1. 레버리지의 정의


레버리지(Leverage)란 지렛대의 원리를 말합니다. 주로 투자에서 사용되는 용어인데 적은 힘으로 큰 힘을 낼 수 있게 해주는 지렛대의 원리를 투자와 운영에 접목시켜서 더 높은 효율을 추구하는 행위를 말합니다.

© OpenClipart-Vectors, 출처 Pixabay

수익률 그래프를 끌어올려야 하는 실체가 있는 물건으로 보고,

내리누르는 힘을 비용으로 봤을 때,

자기 힘(자기 자본)으로 끌어올리는 것과 지렛대(부채)로 끌어올리는 것이라고 생각하시면 됩니다.

지렛대에서 높이가 높아진다는 것을 수익을 극대화한다라고 봤을 경우 최대한의 레버리지(부채=지렛대)를 이용하면 적은 힘으로 높게 들어 올릴 수 있다(=수익을 극대화할 수 있다)라고 이해하시면 되겠습니다.

반대로 말하자면 자기 자본의 투자 실패의 경우 자기 자본만 잃으면 끝이지만 레버리지 투자의 실패는 그 부채까지 떠안게 되는 것이므로 지렛대가 박살 나는 것입니다. 위험성이 훨씬 크다라고 볼 수 있겠지요.

부동산에서 레버리지는 갭 투자라는 용어로도 사용합니다.
부동산 투자 시에 수익을 극대화하기 위해 돈을 빌리는 비율이라는 의미로 사용할 수 있는데요, 자기돈이 100억이라고 가정했을 때 10억을 빌렸으면 그에 대한 레버리지 비율은 10%로 보면 되겠습니다.

외환 트레이딩(forex)에서의 레버리지는 당연하다시피 사용되고 있습니다. 기본적으로 환율은 변동폭이 작기 때문에 트레이딩으로 수익을 내려면 레버리지 사용이 필수적이지요.

필자가 호주 유학 갔을 당시 호주의 환율이 오르락내리락하여 유학생들 중에서도 외환 변동으로 소소하게 수익을 벌어들인 사람들이 꽤 있었는데요, 트레이딩으로 수익을 내려면 자기 자본 외에 레버리지를 활용할 경우 아무래도 벌어들이는 수익은 더 쏠쏠했을 것 같습니다.

그 외에도 사모 펀드(PE)에서 레버리지는 차입 매수(LBO)라고 볼 수 있고요.

주식 거래에서는 주가가 떨어질 경우 오히려 수익을 얻는 펀드를 인버스 펀드나 리버스 펀드라고 하는데 여기에 수익률이나 손실률을 몇 배로 뻥튀기시켜주는 것은 레버리지라고 합니다. 이는 인덱스 펀드나 ETF에서 볼 수 있겠습니다.

요즘엔 비트코인 등 암호화폐 거래소에서도 인버스(리버스)와 비슷한 공매도와 레버리지 거래를 지원한다고 합니다. (비트 멕스, 비트 세븐 등)

이밖에도 차입 매수 후 매도를 뜻하는 '공매수', 차입 매도 후 매수를 뜻하는 '공매도'가 여기에 속한다.


레버리지의 경우 보통 주식투자에는 추천하지 않는데요.
주가는 변동폭이 크기 때문에 주가 하락 시 투자자들의 투자금 손해 + 부채까지 떠안게 되는 경우가 있어서 리스크가 큽니다.
하이리스크 하이리턴 성향의 공격적 투자자의 경우에는 이러한 레버리지를 활용하여 단기에 고소득을 올릴 수 있겠지만 주식 시장은 워낙 리스크가 많아서입니다.

주식 시장이 잘 풀렸을 때는 빚까지 내서 주식 투자를 하는 사람들이 많았는데요. 버블은 곧 꺼지기 마련입니다.
이집저집 주식시장의 호황으로 빚내서 투자한 사람들은 그 버블이 꺼지고 경제가 불황으로 돌아서게 되면 큰 부를 안겨줄 것 같았던 주식이 종잇장이 되는 경우도 있습니다.
경제대공황도 이러한 무분별한 레버리지와 예상치 못한 급격한 시장 변화에 대응하지 못했기 때문으로 들 수 레버리지 효과 극대화 있겠습니다.
2008년 세계 금융위기 사태를 보면 부실 부동산 채권을 시작으로 급격하게 몰락하였다고 볼 수 있겠지만 미국의 주요 투자 은행과 헤지펀드들이 한꺼번에 몰락한 원인은 바로 높은 레버리지 비율에 있었습니다.
특히 리먼브라더스의 경우 레버리지 비율이 무려 1:31에 달했습니다.
부동산 채권 부실이 드러나며 회수가 불가능해지자 주가는 무서운 속도로 떨어졌고, 현금이 소진되자 차입금을 갚지 못하게 되었고 결국 회사의 부도로 이어졌습니다.
리먼브라더스라는 대규모 투자은행이 무너지니 여기 자산이 묶여 있던 고객사들도 같이 망하게 되었고, 이러한 금융상품에 손실이 나자 AIG는 골드만삭스와 같은 투자은행에 막대한 보험금을 지급하면서 보유했던 현금이 바닥이 나며 부도가 났습니다. 다행히 AIG는 미국 정부가 구제금융을 지원하며 인수하면서 지금까지 존재할 수 있게 되었습니다.


2. 부동산에서의 레버리지

부동산에서 레버리지 효과라 함은 말 그대로 적은 자본에 비해 훨씬 높은 이익을 올릴 수 있는 효과를 말합니다.
좀 더 이해가 쉽도록 말해보자면 나의 자본에 최대한의 부채를 끌어서 돈을 번다는 의미입니다.


부동산에서의 레버리지는 갭 투자라고 합니다.
지방 아파트를 대상으로 한참 갭 투자 광풍이 불었었었습니다. 관련 책도 많이 출판되었던 것으로 알고 있습니다.

아파트 전세금과 매매금의 차이(갭)를 활용에 아파트를 100여 채 이상 취득하고 아파트 매매가가 오르면 수익을 얻는 형태의 갭 투자 방식이 인기를 끌었었지요.

이는 부채가 아닌 전세보증금과 매가의 갭을 활용해서 자산을 늘린 케이스인데요,

실제로 아파트 매매가와 전세가가 2천만 원도 채 차이가 나지 않는 곳도 많이 있습니다. 대단지, 역세권에 학군까지 갖춰진 곳은 모두가 거주를 선호하는 곳이기에 전세로 거주하고 싶어 하는 사람들이 많으니 전세가가 높아지지요. 전세가가 매가를 추월한 아파트들도 있던 시기였습니다.

지금은 아파트 매가가 레버리지 효과 극대화 많이 올라서 전세가와 매가가 차이가 많이 나는 편이라 갭 투자가 사실상 좀 어렵기도 할뿐더러, 정부의 주거형 부동산 취득에 대한 각종 규제까지 있어서 이러한 투자 방식으로 자산을 늘려가는 것은 어려운 상황이 되어버렸습니다.

부채에 근거한 투자는 일반적인 자산 투자의 형태라고 볼 수 있습니다.
일반적으로 투자에 앞서 수익이 차입비용을 지불하고 나서도 남을 것으로 판단한다면 대출 및 각종 금융수단을 활용하여 추가 자금을 차입해서라도 자산매입에 나섭니다. 이때 자기 자본에 대해 부채가 더 많으면 과다차입 상태라고 말합니다.

즉, 레버리지란 자산 투자로부터의 수익증대를 위해 부채를 끌어다가 자산매입에 나서는 투자 전략을 총칭하는 말이라고 이해하시면 되겠습니다.

2.1 레버리지 효과


예를 들어 자기 자본이 1천만 원인 경우 1백만 원의 수익을 얻을 경우 10% 수익모델이라고 하는데, 1천만 원에 4천만 원의 차입금을 활용하여 총 5천만 원의 부동산에 투자한다면 5백만 원의 수익을 얻을 수 있게 되는 것입니다.
만일 부채 없이 1천만 원의 투자금으로 투자했다면 월 1백만 원의 수익뿐이지만, 레버리지를 레버리지 효과 극대화 이용하여 5천만 원의 물건에 투자했다면 월 5백만 원의 수익을 얻는 것이지요.
이럴 경우 5백만 원의 수익에서 4천만 원에 대한 이자를 제외하더라도 본인의 자본만 활용하여 투자했던 1백만 원보다는 훨씬 높은 수익이 나기 때문에 이러한 레버리지 효과를 이용하는 것입니다.

투자자산으로부터 수익이 차입비용보다 많다면 레버리지는 효과적으로 활용하고 있는 것입니다.
이러한 경우는 정(+)의 레버리지 효과를 지녔다고 합니다.
하지만 투자는 늘 불확실성과 위험을 수반하기 때문에 기대했던 만큼 수익이 나지 않는다면 레버리지에 의해 손실규모 또한 더 커지게 됩니다.
레버리지를 최대로 끌어 사용했는데 자기가 가진 자본으로는 그러한 손실을 감당할 수 없다면 파산이나 지급불능의 상태가 되는 것입니다.

2.2 레버리지를 적극적으로 활용하라.

경제적 자유를 달성하려면 자본소득을 꾸준히 만들어놔야 합니다.

자본소득은 말 그대로 돈이 돈을 버는 소득을 말하는데요.

롭 무어의 레버리지라는 경제서적에서는 이러한 레버리지 효과로 부를 축적하는 방법에 대해 잘 설명하고 있습니다.

투자나 레버리지에 관심 있으신 분들이라면 한 번쯤 읽어볼 만한 책인데요, 이 책의 저자인 롭 무어는 5만 파운드 빚더미에 올라 방황하던 청년이었는데요. 레버리지를 적극적으로 활용하여 3년 만에 백만장자가 된 사람입니다.
이 책에서는 그가 이렇게 부를 취득하고 자본을 증식할 수 있었던 원리에 대해 설명하고 있습니다.

부동산 취득에 있어서는 자기 자본(시드머니)과 레버리지를 최대한 활용하여 투자한다면 자산 증식은 물론 자본소득을 늘리는 것에 있어 더 빠르게 할 수 있습니다.

필자도 이러한 레버리지를 적극적으로 활용하여 레버리지 효과 극대화 투자를 해 왔는데요. 투자란 반드시 위험성이 따르기 마련입니다.

이런 투자를 두고 부모님들은 많이 걱정하시고 계십니다만 위험성을 최소화하기 위해서는 우선 부동산은 최대한 싸게 취득하면 되지요.

"좋은 부동산을 저렴하게 매수하였다"라고 하는 판단은 꾸준한 공부와 다양한 경험, 본인만의 노하우가 있어야 판단할 수 있는 것 같습니다. 꾸준한 공부와 노력이 필요한 이유입니다.

레버리지 효과란? leverage effect 알기 쉬운 개념 레버리지 효과 극대화 정리

여러분은 얼마 만큼의 빚 혹은 부채를 보유하고 계십니까? 2021년 신축년 연초부터 코스피(KOSPI)가 연일 사상 최고가를 경신하며, 그야말로 들썩이고 있습니다. 그래서인지 요즘 어딜 가나 '주식' 그리고 '빚투' 혹은 '영끌'이 모든 대화의 소재로 빠지질 않는 것 같아요.

저금리 시대. 투자하지 않으면 돈을 벌 수 없다는 점은 이제 누구나 인정하는 상식이 되었습니다. 이 외에도 투자에 있어서 누구나 알고 있는 상식이 한가지 더 있는데요. 바로, 투자수익률을 극대화 하려면 부채를 적절히 잘 활용해야 한다는 점입니다.

이것은 바로 우리가 자주 사용하는 용어, 레버리지 효과(leverage effect) 레버리지 효과 극대화 때문입니다.

저축과 달리 투자에 있어서는 종종 레버리지 효과라는 것이 발생합니다. 실제 가격변동률보다 몇 배 더 많은 투자수익률이 발생하는 현상을 지렛대의 힘에 비유해서 '레버리지(leverage)'라고 표현하는데요.

사실 우리가 이 '레버리지'의 효과를 보려면, 투자금액 중 일부는 부채로 조달해야 합니다. 즉 빚을 내서 투자해야 한다는 얘깁니다. 레버리지 효과는 총투자액 중에서 부채의 비중이 커지면 증가하기 때문인데요.

간단한 예시로 이해를 돕겠습니다

친구 A군과 B군이 있습니다. 이 두사람 모두 수도권에 10억원인 아파트를 투자 목적으로 매수 했다고 가정할게요.

(1) A군은 10억원인 아파트를 자기 돈 2억과 전세 8억을 끼고 매입

이 경우, 투자 레버리지는 5배(=총투자액 10억원/내 돈 2억원)로 계산됩니다. 기억해둡시다. 투자 레버리지는 총투자액을 자기자본으로 나눈 배수 입니다.

(2) B군의 가훈은 '빚을 내지 말자' 그래서 10억원인 아파트를 자기 돈 10억으로 매수

(현금 동원능력이 부럽긴 하네요)


[투자 레버리지=총투자액/자기자본]

우선, 투자 레버리지에 대해 개념을 잡아보겠습니다.

예시 표와 같이 집값이 10% 상승해서 11억원이 될 경우 A군의 자기자본 2억원에 대한 투자수익률은 실제 가격변동율(10%)의 5배(투자 레버리지)인 50%가 됩니다.

집값이 상승했을 경우, 레버리지 효과가 왜 중요한지 이해를 더해보겠습니다.

B군의 투자 레버리지는 1배(=총투자액 10억원/내 돈 10억원) 입니다. 투자수익률은 어떻게 될까요? 가격변동율이 10% 이니까 여기에 투자레버리지 1배를 곱한 10%가 B군의 투자수익률이 됩니다. 즉 B군이 벌어들인 돈은 1억원으로 A군과 같지만 투자수익율로 보면 A군의 50%와 비교할 때 5배나 더 작은 셈입니다.

이렇게 보면 무조건 자기자본 비중을 줄여서 투자해야 할 것 같지만 집값이 하락했을 경우에는 또 상반된 결과를 맞이할 수도 있습니다.

집값이 30% 하락하여 7억원이 될 경우, A군의 투자수익률은 실제 가격변동율(-30%)의 5배인 -150%가 됩니다.

A군은 전세 8억을 끼고 매수했다고 말씀드렸죠? 즉 집값이 전세값에도 못 미치는 소위 '깡통전세'로 전락하게 된 겁니다.

이처럼 레버리지에 의해 손익이 확대되는 효과가 발생하기 때문에 레버리지는 '양날의 검'에 비유되기도 합니다.

혹자는 우리가 아는 대부분의 대기업들이 부채를 활용하지 않았더라면 지금처럼 성장하지 못했을 거라고 이야기합니다. 즉 상장을 하거나 은행으로부터 빌린 돈을 통해 덩치를 키웠다고 보는 건데요.

부동산이나 주식에 투자하는 개인들도 마찬가지 입니다. 부채를 활용하는 것, 즉 레버리지 효과는 투자의 기본 원리라고 할 수 있을 정도로 매우 중요하게 평가 받습니다. 하지만 '양날의 검'이라고 말했듯이, 날카로운 칼이 제 살을 벨 수도 있다는 점을 잊어서는 안됩니다.

그리고 한 가지 덧붙이고 싶습니다. 시간이 있는 돈으로 투자해야 한다고 봅니다.

시간이 없는 돈 즉, 급한 돈을 주식에 투자했다가 평가손익이 순간적으로 마이너스가 될 경우 우리는 조급증에 사로잡히기 쉽상입니다. 잘 아시죠? 주식은 '존버'를 잘 해야 돈을 만질 수 있습니다. 그렇기 때문에 버티지 못할 돈 혹은 감당하지 못할 부채로 '빚투'하지 마시길 권해드리고 싶습니다.

여기까지. 오늘은 레버리지 효과에 대한 간단한 설명을 전해드렸습니다. 앞으로도 종종 금융, 경제 상식을 쌓는데 도움이 되는 내용들을 포스트 해보려고 합니다. 내용 전달이 다소 매끄럽지 못했거나 보충 설명이 필요한 부분이 있을 경우 주저 마시고 댓글 부탁드립니다. 그럼 또 뵐게요. 찾아봐주셔서 감사합니다.

불황기 부동산 시장서 살아남는 방법?

반면 경기 침체 등으로 자산가치가 낮아진다면 투자 손실이 커질 수 밖에 없다. 즉 레버리지 효과가 높을수록 수익률도 높아지지만 동시에 위험 부담성은 클 수 밖에 없다.

수익이 전제되는 만큼 활황기에 적합한 투자전략이다. 그렇다면 지금과 같은 불황기 부동산 시장에서 살아 남는 투자법은 레버리지 효과 극대화 무엇일까. 투자위험 부담을 최소화해 레버리지를 줄이는 디레버리지(deleverage)가 답이 될 수 있다.

자산가치가 하락해 투자수익률을 보장 받을 수 없을 때 부채를 축소하는 것이다. 부동산114를 통해 활황기와 불황기 투자수익률을 분석해 봤다.

글로벌 금융위기 이후 국내경제의 성장 둔화 압력이 높아지면서 '저성장 기조'가 나타나고 있다. 수출 등 일부 경제지표가 회복 기미를 보이고 있지만 저성장 기조 장기화 우려가 남아 있는 상황이다.

추가경정예산 편성, 부동산대책, 기준금리 인하 등 잇단 경제 활성화 조치가 취해졌지만 아직 효과를 가늠하기 이르고 대외적으로 미국의 양적완화 축소 혹은 조기 종료 가능성이 변수로 부상하고 있다. 작년 7월 이후 세 차례에 걸쳐 진행된 금리 인하로 2013년 현재 기준금리는 연 2.50%를 보이고 있다.

한국은행이 기준금리를 인하한 5월, 3년 만기 국고채 금리는 연 2.55%에서 연 2.81%로 상승했다. 미국의 양적완화 조기 종료 가능성 등 글로벌 금융시장의 출구전략 논의에 따라 국내 채권 금리는 6월 들어 상승세를 보이고 있지만 전기 대비 여전히 0.05% 포인트로 낮은 수준이다.

가계 신용 위험도를 살펴 본 결과 지난해 하반기 및 전분기와 비교해서는 다소 낮아지긴 했지만 높은 수준을 나타내고 있다.

수도권 주택가격에 대한 하락 불안감이 여전한 가운데 다중 채무자 등 취약계층의 채무 상환 능력 저하에 대한 우려가 상존하고 있어 가계 신용위험은 계속 높을 것으로 보인다. 주택가격 상승률이 금리수준을 하회하면서 가계대출 위험도는 높다고 볼 수 있다.

지난 2005-2008년 전국 아파트의 매매가격은 평균 41.6% 상승했다. 주택시장이 활황기를 맞아 시세 차익만을 고려한 단순 투자가 가능한 시기였다. 대출금을 지렛대로 투자 수익률을 극대화하는 레버리지는 주택시장이 활황기일 때 효과를 보며 수익성을 높이게 된다.

수도권(51%)과 지방광역도시(12%)의 아파트 가격 상승률 편차로 지역별 투자수익률도 다르게 나타난다.

가격상승이 컸던 수도권은 대출금이 투자 수익률을 극대화하는 레버리지로의 역할을 하며 수익률을 높이는 수단이 됐다. 반면 지방광역도시는 주택가격이 오르긴 했지만 대출비중에 따라 수익률이 차이를 보였다.

대출비중에 따라 늘어나는 이자비용까지는 주택가격상승률이 뒷받침해 주지 못하면서 투자수익률은 감소한 것이다. 즉 대출을 활용한 레버리지 투자는 위험부담이 크다.

2008년 글로벌 금융위기를 거치면서 국내 주택시장은 침체돼 있는 상황이다. 2009-2012년 전국 평균 0.79% 상승하는데 그쳤다.

경기 침체 등으로 자산가치가 낮아지면서 투자 손실이 커지고 있는 상황이다. 매매 차익의 수익성을 확보 받기 어려운 상황에서 불황기 레버리지 효과는 위험 부담으로 돌아오고 있다.

수익구조를 바꿔 주택 매입 손실을 낮추는 전략이 필요하다. 과거와 같은 가격상승이 이뤄지지 않는 상황에서 시세차익을 통한 자본수입을 얻기는 더욱 어려워 지고 있다.

최근 금융위기와 함께 베이비붐 세대의 은퇴 및 고령화 등으로 인해 과거와 같은 가격 상승이 이뤄지지 않을 것이란 분위기가 높아지면서 임대시장이 확대되고 있다.

시장변화를 주목해 부채는 줄이는 디레버리지를 통해 위험부담을 낮추고 '시세차익'의 수익구조에서 '임대수익'을 활용한 수익구조로 바꾼다면 불황기에 주택매입의 손실을 낮출 수 있을 것으로 예상된다.

불황기 투자전략은 부채는 줄이고 임대료를 활용한 레버리지 투자로 위험부담을 낮추는 것이다. 고가의 부동산을 본인의 자금만으로 투자하기는 어려운 것이 현실이다.

투자자의 자금사정과 시장변화를 감안할 경우 투자의 부담을 낮추면서 대출 이자비용을 만회할 수 있는 대안으로 임대료를 활용한 레버리지 투자가 적합하다.

또한 전셋값을 지렛대로 삼으면 초기 투자금 및 금융비용 부담을 최소화한 투자가 가능하다. 월세수익으로 대출 이자부담을 분산시킬 경우 레버리지 효과 극대화 투자 손실을 덜어 위험 부담을 낮출 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다.

레버리지 효과 극대화

등록 :2020-05-03 18:06 수정 :2020-05-04 02:40

그래픽_김정숙

선물시장은 주식시장의 위험을 분산해 주고 유동성을 공급한다는 점에선 순기능을 가지고 있다. 그러나 적은 보증금(증거금)으로 큰 돈을 거래하는 구조 탓에 무리하게 투자했다가 순식간에 빚더미에 앉는 이들도 많다.

통상 증거금률이 30% 이상인 주식과 달리 선물은 전체 거래대금의 15%만 보증금 격으로 내면 계약을 맺을 수 있다. 이론상으로는 투자금의 약 6.7배까지 지렛대 효과(레버리지)를 일으킬 수 있는 셈이다. 하지만 실제 성사되는 거래액은 건 돈보다 크기 때문에, 한 번 손실을 입으면 투자금을 잃는 데서 그치지 않고 추가로 돈을 물어줘야 하는 상황이 생길 수 있다.

예를 들어 1계약에 5천원인 돈육을 산다고 하자. 투자자가 당장 돈육 선물 1계약당 지불해야 하는 돈은 15%인 750원이다. 1000계약을 맺어도 전체 거래대금 500만원의 15%인 75만원만 내면 된다. 시간이 흘러 돈육 증권이 1만원으로 오른다면 이를 팔아서 500만원(1000만원-500만원) 차익을 얻을 수 있다. 그러나 2500원으로 떨어지면 250만원(250만원-500만원)을 잃는다. 결과를 놓고 보면 손실 규모가 투자원금 75만원의 3배를 넘는 것이다.

실제로 선물투자를 할 땐 이보다 투자금이 더 많이 든다. 레버리지를 허용하는 대신 계좌에 기본 예탁금을 투자자 등급에 따라 5백만∼3천만원 이상 넣어야 하고, 자신이 보유한 선물 가격이 하락하면 증거금을 수시로 더 넣어야 하기 때문이다.

일부 투자자들은 선물 거래의 보조기능인 ‘옵션(선택)’을 이용해 수익을 내려 하기도 한다. 옵션을 가지면 선물을 특정 가격에 사거나 팔 권리만 갖는다. 대상물의 미래 가격을 서로 다르게 예측하는 두 사람이 레버리지 효과 극대화 살 권리(콜옵션)와 팔 권리(풋옵션)를 미리 거래하는데, 이 역시 선물의 움직임에 따라 투자자 둘 중 하나는 큰 피해를 볼 수 있다. 콜이든 풋이든 일정 ‘수수료’를 내고 권리를 넘겨받은 사람은 자신의 예상이 적중하면 이를 판 사람에게 권리를 행사하기 때문이다. 김아무개씨가 일정 수수료를 내고 돈육을 5천원에 팔 권리를 박아무개씨에게서 넘겨받았다면, 돈육이 4천원이 되든 3천원이 되든 박씨는 김씨에게서 5천원에 돈육을 사 와야 한다. 반대로 박아무개씨가 돈육을 3천원에 살 권리를 김아무개씨에게서 넘겨받았다면 돈육이 얼마나 많이 오르든 김씨는 박씨에게 3천원에 돈육을 팔아야 한다.

이렇듯 선물거래는 레버리지 효과가 극대화되는 시장이어서 이익도 손실도 예상보다 커질 수 있다. 이상우 한국거래소 증권파생상품연구센터 실장은 “초보자가 뛰어들기엔 금전적 부담이 큰 시장”이라며 “자신의 투자성향과 금융지식을 파악해 뇌동매매하지 않아야 한다”고 조언했다.


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