하락세 파악

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2021.03.22(Пн) 15:04:36

하락세 파악

사실 연일 하락을 주장하는 사람들이 그동안 집값 상승의 원인을 정확히 이야기했다면 집값 잡았을 것입니다. 국민여론이 형성돼 정부도 부담을 느껴 정책에 변화가 왔을 것입니다. 현재 부동산이 상승하든 하락하든 정말 핵심적인 부분만 주장해야 합니다. 큰틀에서는 맞지만 더욱 중요한 사안이 있으면 중요한 사안을 주장하는 것이 맞다고 봅니다.

현재 정부가 집값을 잡는 것처럼 보이지만 실제는 집값 상승 정책을 쓰고 있다는 근거가 크게 2가지가 있습니다.

첫번째, 공공택지에서 분양가 산정시 토지조성원가에 적정한 마진을 적용하지 않고 주변 아파트값이 상승하면 상승한 가격의 70~80%에 분양한다는 정책이 집값 상승의 근본 원인입니다.

두번째, 전세대출입니다. 과거에 전세대출이 없을 때는 집값이 정책 미스로 상승하면 전셋값은 강보합세 정도여서 매매가와 전셋값 차이가 크게 나고 이때 정부가 규제정책을 쓰면 집값은 하락했습니다.

과거 노무현정부 시절과 금융위기 때인 이명박정부 때를 분석해 보겠습니다. 노무현정부는 2003년 10•29 대책을 마련해 하락세 파악 LTV를 60%에서 40%로 강화하면서 집값이 하락하기 시작했습니다. 그러다 2005년 상반기 LTV를 다시 60%로 상향하면서 집값이 상승하기 시작했습니다. 사실 이 부분이 세상에 알려져 있지 않았습니다. 이렇게 집값이 상승하니 LTV 60%를 강화할 생각은 안하고 2005년 8월 31일 종부세 등 세금강화정책을 발표합니다.

공공택지에서 중대형에 한해 채권입찰제를 도입해 실제 중대형 분양가격을 상승시키는 결과를 초래해 기존 중대형이 많은 강남, 용인, 분당 등 집값이 2006년 상반기부터 상승하기 시작했습니다. 사실 이때 LTV강화, 공공택지 중대형 분양가 인하정책을 구사했다면 집값 상승은 어려웠을 것입니다.

2006년 상반기 중대형, 버블세븐지역 위주로 상승하니 2006년 중반부터는 중소형, 수도권 전지역으로 집값상승이 연일 퍼져가고 있었습니다. 사실 이당시 공공택지 중대형 분양가 상승정책과 LTV 완화정책이 기존 집값 상승 원인이라고 주장하는 사람들도 거의 없었습니다.

2006년 가을 노무현 대통령 지지율이 20%대로 곤두박질하니 2007년 3월 DTI 규제를 전국으로 실시했습니다. 또 분양가 상한제 전국 실시, 분양원가 공개 등이 더불어 터져나오니, 사실 통계에는 안나오지만 이때부터 강남, 분당 등 버블세븐 위주로 먼저 집값이 하락하기 시작했습니다.

여기서 포인트가 이 당시에는 전세대출제도가 없어서 2006년 가을 집값이 상승했어도 전셋값은 보합세였습니다. 지금 경험없는 사람들이 ‘집값이 상승하면 전셋값이 상승한다’라는 주장에 반박하는 사실입니다. 실제 전세대출만 없다면 집값 상승해도 전셋값은 강보합 정도이며, 매매가 대비 전세비율 낮을 때 규제하면 집값은 하락하는 것입니다.

그런데 지금은 전세대출제도가 있어 집주인이 집값이 상승하면 권리행사를 하고싶어 전셋값을 올립니다. 과거 전세대출제도가 없을 때는 세입자가 돈이 없어 결국 세입자 현금동원능력에 전셋값이 결정되었는데 지금은 소득이 없어도 전세대출 5억원을 해주니 전셋값이 상승하고 전셋값이 상승하니 집값은 또 상승하는 것입니다.

2008년 2월 이명박정부가 출범하면서 집값은 더욱 하락하기 시작했습니다. 현 정부 핵심참모인 김상조 정책실장이 ‘이명박정부 때 집값이 많이 하락했다 하나, 이 당시에는 글로벌 금융위기 때문에 집값이 하락했었다’라고 거짓주장을 합니다.

이명박정부 때 집값이 하락한 근본원인은 노무현정부 말기 때 규제를 강화한 분양가 산정 시 토지조성원가기준을 그대로 이어받았기 때문입니다. 강남•서초 평당 1200만원, 하남미사 평당 950만원, 구리갈매 평당 900만원, 남양주다산 평당 900만원, 고양원흥 평당 850만원을 발표하면서 집값이 하락하기 시작한 것입니다.

글로벌 금융위기 때 최고가격이 낮을 때는 2008년 12월 16일 당시 잠실주공이 7억7000만원까지 하락했는데, 이것을 분양가상한제 폐지, 강남투기지구 해지한다고 말로만 떠들어 2009년 6월 잠실주공이 13억까지 다시 상승했었습니다. 그러다 2009년 9월 공공택지 강남, 서초, 구리갈매, 남양주다산, 하남미사 등 분양가를 발표하니 이때부터 2014년 7월까지 집값이 하락했던 것입니다. 즉 이명박정부 때 집값 하락은 글로벌 금융위기가 아니라 저렴한 분양가정책이 핵심입니다.

1990년대 주택담보대출금리는 연 15%정도 였습니다. 이 금리로 1990년대 초반 집값이 상승했고 2001년, 2006년 집값 상승 당시에는 금리가 연 6~7%정도 였습니다. 지금 금리인하 때문에 집값이 상승했다는 주장은 큰틀에서는 일정부분 맞지만 직접적인 것이 아니라는 게 필자의 견해입니다. 필자가 주장한 내용과 같이 금리문제를 이야기했다면 좀 이해가 가는데, 금리로만 원인을 이야기하는 것은 이해가 안갑니다.

하락세 파악

상품 관련 사회적 이슈 확인

신규 고객 재구매 고객 비중 확인

SNS 커뮤니티 블로그 카페 여론과 댓글 확인

카테고리 신제품 출시 여부 확인

오프라인 상품 카니발과 리셀러

1.자사 브랜드와 상품의 검색량 추이 확인

네이버 광고 키워드 도구를 통해 자사 브랜드와 상품의 검색량 추이를 확인해 보세요 검색량 추이가 점점 줄어드는 추세라면 브랜드 자체의 인지도가 조금씩 하락하고 있다는 뜻이 됩니다 이러한 상황이라면 매출 활성화의 역할은 MD가 아닌 브랜드를 널리 알리고 노출 빈도를 늘려야 하는 마케터의 몫이 됩니다

사용 툴: 네이버 광고 키워드 도구

2.경쟁사 브랜드와 상품의 검색량 추이 확인

자사 브랜드와 상품의 검색량에 큰 문제가 없다면 경쟁사 브랜드와 상품의 검색량을 확인해 봅시다 이전 대비 검색량이 큰 폭으로 증가했다면 높은 확률로 해당 브랜드에서 대대적인 광고와 판촉행사를 진행했다는 뜻입니다 이 경우 자사 브랜드와 상품에 별다른 변화가 없어도 소비자들의 수요가 경쟁사 쪽으로 쏠리는 현상이 발생하기 때문에 매출이 떨어질 수 있습니다

사용 툴: 네이버 광고 키워드 도구

3.자사 상품군 카테고리 검색량 추이 확인

자사 브랜드와 경쟁사 브랜드 모두 검색량에 유의미한 차이가 없었다면 자사 상품군이 속해있는 카테고리 자체의 검색량을 확인해 보세요 예를 들어 밀키트의 경우 위에 첨부된 이미지처럼 2021 1분기는 꾸준한 증가세를 보였지만 2022년 1분기엔 지속적으로 하락세를 보이고 있습니다 이처럼 보통 단기간에 조회 수와 검색량이 급증한 상품일수록 빠르게 하락하는 추이를 보입니다

사용 툴: 네이버 데이터 랩 검색어 트렌드

4.자사 상품의 네이버 쇼핑 검색 노출 순위 파악

자사 상품의 상품명과 상품으로 유입되는 핵심 키워드 들의 네이버 쇼핑 노출 순위 변동을 확인해 보세요 만약 순위가 떨어진 상태라면 신속하게 광고비를 높이고 구매평 작성 이벤트 진행 등을 통해 클릭수와 상품평 작성률을 높여야 합니다

사용 툴: 네이버 쇼핑 상품 순위를 확인할 수 있는 여러 프로그램

5.영업일 수 확인

직전 기간과 비교하여 영업일 수가 적다면 당연히 매출이 떨어집니다 공휴일과 주말 연휴 등의 비중을 확인해 보세요

6.자사 상품의 구매 주기 확인

대부분의 상품은 각각의 사용 주기와 구매주기가 있습니다 예를 들어 1달 분량의 영양제는 1개월 1주일 분량의 가공식품이라면 1주 텀으로 재구매가 이뤄지지만 의류나 잡화류는 시즌이 변경되고 신제품이 출시될 때 까진 같은 상품의 재 구매가 거의 이뤄지지 않죠 따라서 자사 상품의 재구매 주기를 확인하고 행사 기간의 텀은 이에 하락세 파악 맞춰 진행하는 것이 좋습니다 재 구매 주기가 긴 상품일수록 대형 행사를 통해 단기간에 많이 판매하면 그 후 오랫동안 매출이 저조해지는 경우가 많습니다

7.상품평 확인

평점이 낮고 불만족스러운 후기가 최근에 작성 하락세 파악 되었는지를 확인해 보는 것도 중요합니다 최근 많은 소비자들이 상품평을 '낮은 점수'부터 읽어보는 경우가 많습니다 특히 네이버 쇼핑은 불만족 상품평을 오랫동안 우선순위로 노출하는 경향이 있죠 불만족 상품평을 방치할 수 록 매출은 지속적으로 떨어질 가능성이 높습니다

8.전년도 동기간 판매 데이터 확인

사계절 내내 잘 팔리기만 하는 상품은 거의 없습니다 대부분의 상품은 성수기와 비성수기가 존재합니다 전년도 동기간 판매내역과 비교하여 큰 차이가 없거나 매출 추이가 비슷한 패턴을 보이고 있다면 매출 하락의 원인은 해당 상품의 비수기 돌입일 가능성이 높습니다

9.당일 출고률 오배송률 반품률 확인

배송 서비스의 불만족도 매출 하락을 불러일으키는 원인 중 하나입니다 출고부터 배송 완료까지 소요된 평균적인 리드타임이 평소보다 길지는 않았는지 당일 택배 송장이 찍힌 상품 수가 이전보다 줄지는 않았는지 오백 송이나 반품 등의 클레임 건수가 증가하지는 않았는지를 살펴보세요

10.상세 페이지 체류 시간 확인

자사 몰이나 스마트 스토어의 경우 상품별 체류시간을 확인해 볼 수 있습니다 이전에 비해 상품 상세페이지에 체류하는 시간이 줄어들었거나 이탈률이 높아졌다면 상세페이지의 로딩 속도 개선이 필요하거나 헤드라인 부분의 디자인 리뉴얼이 필요하다는 뜻일 수도 있습니다

11.상품 관련 사회적 이슈 확인

자사 상품과 관계가 높은 분야에서 일어난 사회적인 이슈나 트렌드 변화 등을 잘 살피는 것도 좋습니다 최근 제로 슈거가 유행하면서 액상 과당과 설탕이 몸에 안 좋다는 인식이 널리 퍼지고 있죠 이런 상황이 벌어지면 보통 과당과 설탕이 포함된 상품군의 매출이 떨어지게 됩니다

12.신규 고객,재 구매 고객 비율 확인

매출에서 차지하는 신규 고객과 재구매 고객의 비율을 확인해 보세요 만약 이전에 비해 재구매 고객의 비중이 줄어들었다면 고객의 충성도가 낮아졌거나 다른 브랜드, 상품에 고객을 빼앗겼다는 신호가 될 수 있습니다 반면 신규 고객의 비중이 크게 증가했다면 단기적으로 미디어나 SNS 등에 노출되는 등 브랜드와 상품의 인지도가 크게 상승하게 되는 계기가 있었을 가능성이 큽니다

13.SNS,카페,블로그,커뮤니티,콘텐츠 확인

자사 상품과 브랜드에 대한 여러 채널에서의 콘텐츠와 반응을 잘 살펴보세요 특히 카페의 경우 폐쇄적인 성향을 지니고 있는 곳이 많기 때문에 일반적인 검색으로는 자사 상품에 대한 정보를 얻기 어려운 경우가 많습니다 그 외에 커뮤니티 게시글이나 유튜브 영상의 댓글 자사 쇼핑앱에 대한 유저 리뷰 등은 구매의사를 지닌 고객에게 생각보다 큰 영향을 끼치기 때문에 이 부분에 대한 모니터링을 통해 매출 하락의 원인을 찾아보시길 바랍니다

14.카테고리 신제품 출시 여부 확인

자사 상품이 속해있는 카테고리에 새롭게 출시된 제품이 있는지를 확인해 보세요 보통 신제품은 초기에 매우 강한 판촉과 프로모션을 진행하기 때문에 일시적으로 고객의 관심도와 수요가 신제품 쪽으로 몰리게 되는 경우가 많습니다

15.오프라인 상품 카니발과 리셀러

온라인 판매 품목과 오프라인 판매 품목이 분리되지 않은 경우 높은 확률로 같은 상품을 가지고 온, 오프라인 영업부서가 제살 깎아먹기를 하게 됩니다 특히 오늘날 대부분의 오프라인 매장이 이른바 O2O 서비스로 온라인 판매를 병행하기 때문에 자주 일어나는 일이죠 또한 자사 상품을 중고 거래 플랫폼이나 스마트 스토어 등에서 무분별하게 판매하는 리셀러들 또한 매출 하락의 큰 원인이 될 수 있습니다

윤석열 국민의힘 대통령후보가 연말 연초 각종 여론조사 지지율에서 이재명 더불어민주당 대통령후보에 뒤지는 등 한달 전에 비해 뒤집히는 하락세 파악 하락세 파악 결과가 나오자 향후 일정을 잠정 중단하고 선대위 쇄신작업에 들어갔다.

윤석열 선대위 내부에서는 대선 후보 선출 이후 컨벤션 효과를 타고 40% 후반대까지 지지율이 나오기도 했으나 두달만에 20%대로 떨어진 데엔 여러 이유가 거론된다. 제기된 의혹이나 지적사항을 해명하고 사과하는데 주저하는등 고집스러운 모습과 함께 이준석 대표와 갈등을 봉합하지 못하고 있을 뿐 아니라 ‘정권교체 구호 외에 정책 제시가 부재하다’는 능력 문제 등이 나온다.

윤석열 후보 중앙선대위 이양수 수석대변인은 3일 오전 돌연 출입기자 단체 SNS메신저에 공지를 통해 “선대위 쇄신과 함께 국민의힘 윤석열 대통령 후보는 현재 이후의 일정을 잠정 중단하였음을 알려드린다”며 “추후 일정이 재개 되는대로 기자분들께 공지해 드리겠다”고 밝혔다.

이 같은 판단을 내린 데엔 연말 연초에 쏟아진 여론조사에서 지지도가 이재명 후보에 역전을 허용하고 두자리 수 차이까지 나타나는 등 심각한 하락세가 확인된 탓이다.

3일자 중앙일보 보도를 보면, 중앙일보가 엠브레인퍼블릭에 의뢰해 지난달 30~31일 전국의 만 18세 이상 남녀 1010명을 대상으로 진행한 다자대결 조사에서 이재명 후보는 39.4%, 윤석열 후보는 29.9%, 심상정 정의당 후보는 5.7%(11월 조사 5.6%), 기타 후보는 2.3%를 기록했다. 중앙일보는 약 한 달 전인 지난해 11월 26~27일 조사(윤 후보 38.9%, 이 후보 36.1%)에서 1·2위가 뒤바뀐 결과라고 분석했다. 중앙일보 조사는 유무선 전화면접(유선 15.7%, 무선 84.3%) 방식으로 진행됐으며 응답률 15.7%에, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%포인트이다.

동아일보도 같은 날짜 보도에서 두 후보가 10% 가까운 격차를 보였다고 전했다. 동아일보가 리서치앤리서치에 의뢰해 지난해 12월30일∼올해 1월1일 전국 만 18세 이상 성인 남녀 1012명을 대상으로 실시한 여론조사 결과 ‘이번 대선에서 투표할 후보’로 이 후보 39.9%, 윤 후보 30.2%로, 격차가 한 달 전의 0.9%포인트에서 오차범위 밖인 9.7%포인트로 벌어졌다. 이어 국민의당 안철수 후보(8.6%), 정의당 심상정 후보(4.3%), 새로운물결 김동연 후보(0.6%) 순이었다. 그 외 후보는 3.3%, 유보층은 13.0%였다. 동아일보는 “이번 대선의 핵심 변수로 꼽히는 2030세대 지지율에서 이 후보는 만 18∼29세에서 28.3%, 30대에서 38.7%의 지지율을 기록해 각각 14.7%와 16.2%를 받은 윤 후보를 앞섰다”며 “윤 후보는 60세 이상에서 50.3%를 얻어 유일하게 이 후보를 앞섰다”고 보도했다. 동아일보 여론조사는 유무선(유선 20%, 무선 80%) 임의번호걸기(RDD) 전화면접 방식으로 조사했으며 응답률은 9.6%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%포인트다.

▲윤석열 국민의힘 대선후보가 지난 2일 코로나19 피해를 입은 자영업자들과 간담회를 위해 방문하고 있다. 사진=윤석열 선대위

이 같은 패턴은 방송3사 여론조사에도 나타났다. KBS의 지난 1일 여론조사를 보명 두 후보의 격차가 12%포인트 벌어졌다. KBS가 ㈜한국리서치에 의뢰해 지난해 12월29~31일 전국에 거주하는 만 18세 이상 남녀 1000명을 대상으로 전화면접조사를 실시한 결과 지지도 이재명 후보 39.3%, 윤석열 후보 27.3%, 심상정 후보 3.2% 안철수 후보 8.1%, 김동연 후보 0.5%였다.

응답률은 18.1%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%였다.

SBS도 넥스트리서치에 의뢰해 지난해 12월30~31일 전국에 거주하는 만 18세 이상 남녀 1003명을 대상으로 무선전화면접 조사방식으로 여론조사를 실시한 결과 이재명 후보 34.9%, 윤석열 후보 26%로 나타났다. 격차는 8.9%포인트로 이 후보가 오차 범위를 벗어나 앞섰다. 지난달 중순 SBS 여론조사와 비교해보니, 이 후보는 0.5%, 윤 후보는 7.3%포인트 떨어졌다. SBS 조사는 유·무선 전화면접조사(무선 86%, 유선 14%) 방식으로 진행됐고, 응답률 : 17.8%에 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%였다.

MBC도 코리아리서치에 의뢰해 지난해 12월29~31일 전국 거주 만 18세 이상 남녀 1007명을 대상으로 무선전화면접(100%) 방식으로 조사한 결과 이재명 후보 38.5%, 윤석열 후보 28.4%, 심상정 후보 4.0%, 안철수 후보 8.4%, 그 외 다른 사람 1.8%로 조사됐다. MBC 조사의 응답률은 27,2%. 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%포인트다. 특히 이번 조사에서 이준석 대표가 상임선대위원장 등 선대위 직책 사퇴한 것의 책임이 누구에 더 큰가라는 질의에 이준석 대표 30.6% 윤석열 후보 52.4%, 모름/무응답 17.0%로 나와 윤 후보 리더십을 지적하는 반응이 더 높았다.

윤석열 하락세 원인 ①고집스러움

윤석열 후보의 이 같은 하락세의 원인을 두고 선대위 내부에서도 윤 후보의 고집스러운 태도를 꼽았다. 김근식 선대위 정세분석실장은 3일 오전 CBS 라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’에 출연해 “지난 연말까지 지지율이 굉장히 많이 빠지고 있고 위기라는 절박한 상황 인식이 있다”며 “우리 측 요인은 윤석열 후보를 향해서 정권교체를 열망하는 많은 국민들이 지지를 몰아주고 정권교체의 기대를 담아줬는데 그 기대와 열망을 하락세 파악 담을 만한 내용에 있어서 윤석열 후보가 이 비전이 부족하지 않느냐. 그리고 좀 너무 고집스럽지 않느냐. 그리고 너무 권위적이지 않느냐, 이런 좀 여러 가지의 부족했던 모습들과 이미지가 최근 한 1, 2주 사이에 계속 중첩적으로 형성됐다”고 분석했다. 김 실장은 “배우자 리스크뿐만 아니라 사과를 늦게 하는 문제, 몇 가지 발언의 실수의 문제, 발언 실수 이후 대처하는 문제, 이런 것들이 겹치면서 상대방 이재명 후보는 굉장히 기민하게 발 하락세 파악 빠르게 변화하고 변신하고 사과하고 이러는데 윤석열 후보는 그 점이 부족하지 않느냐라는 이미지가 계속 겹쳤던 것 같다”고 설명했다.

김 실장은 “그런 부분을 캠프 내부에서도 통감하고 있고, 윤 후보도 정확히 인식을 하고 있다”며 “변화된 모습들을 국민들한테 보여주고. 매일 하나씩 거의 정책 공약을 발표를 한다”고 말했다. 그는 “윤석열의 5년은 대한민국이 어떤 모습인가를 보여주고 그러면서 그동안 고집스러운 모습, 유연하지 못했던 모습. 이런 것들을 좀 겸허하게 반성하면서 국민들에게 다가갈 생각”이라고 해명했다.

윤석열 하락세 원인 ②정책부재, 국정운영 능력의 문제

윤 후보 하락세의 두 번째 원인은 정책 부재에 따른 국정운영 능력의 문제가 거론된다. 현근택 이재명 후보 선대위 대변인인 3일 김근식 실장과 함께 ‘김현정의 뉴스쇼’에 출연해 윤 후보의 문제로 “과연 국정을 운영할 능력이 있느냐는 부분이 가장 크다”며 “야당은 정권교체를 위해서 똘똘 뭉치기 마련인데도 당대표 문제도 해결을 못하고 있는데, 작은 조직 하나 자체도 제대로 못 꾸리고 있는데 이 전체 국가를 운영할 수 있겠느냐”고 지적했다.

현 대변인은 “각각 현안에 대한 질문이나 이런 걸 했을 때 (윤 후보가) 좀 다른 얘기를 하는 경우가 굉장히 많다”며 “국민들이 보기에는 본인의 실력, 국정 운영에 대한 리더십, 이런 게 안 보이지 않느냐, 결국 본인의 능력 부족”이라고 평가했다.

③이준석 대표와 갈등

이밖에 윤 후보 지지도 하락의 주된 요인 중 하나는 이준석 당대표와 지속되고 있는 갈등이다. 이택수 리얼미터 대표는 3일 MBC 라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연해 “20대 같은 경우 가장 이준석 대표와 윤석열 후보간 갈등 부분이 가장 크게 영향을 미친 것 같고, 페미니즘 운동했던 분을 여성 부선대위원장으로 영입한 부분 등이 영향을 미친 것 같다”고 분석했다.

이 대표는 “이재명-이낙연 두 후보간 갈등은 어느 정도 봉합돼서 원팀으로 가는 과정에 있다면 윤석열-홍준표 두 분 갈등은 여전히 가시적으로 나타나고 있다”고도 했다.

이상일 케이스탯컨설팅 소장은 이 방송에 출연해 ‘이준석 후보와 갈등의 책임이 윤석열 후보에 있다는 응답이 52%였다’는 MBC 여론조사 결과를 들어 “선대위 갈등의 책임이 뭐냐는 질문에서 일반 국민들 당원이나 국민의힘 지지층 쪽이 아니라 전체적으로 윤석열 후보의 책임이 크다는 얘기는 후보의 리더십을 얘기하고 있는 것”이라며 “서로 마이너스되는 방향으로 서로 갈등을 보이고 있어 당내 선대위 체제 내 분란이나 리더십에 대한 문제가 지지층과 관전하는 분들에 굉장히 큰 실망감을 준 게 아닌가 보여진다”고 해석했다.

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2021.03.22(Пн) 15:04:36

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[비즈한국] 최근 언론사 기사들이나 몇몇 부동산 전문가들의 분석을 보면 부동산 시장 하락 전망이 많아지고 있다. 지난 4년 동안의 시세 상승에 대한 피로감과 최근 상승률 둔화로 그렇게 판단하는 것으로 보인다.

부동산 시장이 하락 우세로 전환될 수도 있다. 시장에 매물이 많이 누적되고 집을 매수하려는 대기 수요층이 급감하면 발생할 일이다. 과거 몇몇 시기처럼 말이다.

​하지만, 부동산 시장이 하락으로 전환이 되기 위해서는 전제 조건이 있다. 지금 기사들이나 몇몇 전문가 분석 자료를 보면 대부분 현재의 시세 상승률 둔화만 언급하지 하락 조건을 제시하는 경우가 거의 없다. 많이 올라서 떨어질 때가 됐다는 단순 논리로 밖에 보이지 않는다.

서울 송파구 부동산중개소 앞을 시민이 지나고 있다. 사진=박정훈 기자

​그렇다면 아파트 시세 하락의 가장 중요한 조건이 무엇일까? 금융권 전문가들은 금리 인상을 중요한 하락 요건으로 본다. 금리 인상으로 유동성이 축소될 수밖에 없고, 대출을 이용해 부동산을 매수한 경우 이자 부담이 커지기 때문에 추가 매수 부담, 소유 부동산 매도 압박을 받을 수 있다.

하지만, 이는 이론상 그렇다는 것이지, 지난 40년간 금리 상승 때문에 아파트 시세가 하락한 경우는 한 번도 보지 못했다. 1977년 IMF와 2008년 금융 위기 말고 금리 인상으로 아파트 시세가 하락한 사례를 확인했는지 궁금하다. 오히려 금리 인상기에 아파트 시세가 오른 사례들이 기록상으로 더 많았던 것 같다.

더군다나 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 대출 규모가 줄어든 부동산 시장에서 금리 때문에 아파트 시세가 하락할 것으로 예측하는 것 자체가 모순이라는 생각이다.

그렇다면 어떤 조건이 하락 전망을 가능하게 할까? 공급이 가장 중요한 하락 메시지다. 공급이 부동산 시장에서 가장 결정적인 역할을 한다.

공급에는 두 가지가 있다. 신규 입주 물량과 기존 시장 매물의 누적이다. 이 두 가지 조건으로 하락 가능성을 따져 보자. ​먼저 신규 입주 물량이다.

최근 10년 동안 경기도는 2018년에 공급 물량이 가장 많았었고, 서울은 2020년도가 가장 많았으며 이후 2년 동안 계속 줄어들고 있다. 인천은 2022년이 가장 많을 예정이다. 인천은 2022년 신규 입주 물량으로 시세 하락에 영향을 줄 수도 있겠지만, 서울과 경기도는 향후 2년 동안 신규 공급 물량으로 아파트 시세 하락에 영향을 주기에는 어렵다는 판단이다.

​그렇다면 기존 시장 매물이 쌓이는지만 확인하면 될 것이다. 최근 시장 매물이 증가한 곳이 꽤 있다.

2021년 3월 21일 기준

아실의 매물증감 통계 데이터를 보면 2021년 3월 21일 현재 17개 광역 지자체 중 1위부터 10위까지 모두 비수도권이다. 물론 서울, 경기, 인천에서도 매물이 증가한 곳들이 있다. 신규 입주가 있는 곳은 실제 매물이 증가했다. ​그리고 신규 입주 없이 매물이 증가한 곳도 있다. 실거주 수요가 빠지는 지역들이다.

​결국 아파트 시세 하락 가능성을 추정하기 위해서는 매물 증감과 더불어 한 가지를 더 보아야 한다. 바로 실거래가다. 가장 중요한 하락 조건이다. 이 칼럼을 읽는 독자들이 가장 궁금해 하는 지역의 아파트 단지의 최근 거래된 실거래가를 직접 찾아보라. 이전 거래가격 대비 실거래가가 빠졌나? 여기서 중요한 것은 네이버 매물 호가가 아니라 실제 거래된 가격이 빠졌는지 여부다. 호가는 하락한 지역들이 꽤 많다. 다만 거래량이 많지 않은 지역에서, 매도호가와 매수호가의 갭이 큰 경우는 분석할 필요도 없다. 또한 ​거래량이 많지 않은 단지의 실거래를 분석할 때 로얄동, 로얄층인지 비선호동 비선호층인지 따져 봐야 한다. 같은 단지 같은 평형대라도 2억 원 이상 차이 나는 경우가 많기 때문이다.

잠실 엘스 전용 84㎡ C 타입 실거래가(자료=네이버 부동산)

​지금까지 설명했던 여러 요인을 다각도로 분석해 봐도 서울은 하락 시장이 아닌 것 같다. 전국 단위로 보면 가격이 조정되는 시장도 존재한다. 지방에서 조정되는 시장은 소위 투자 수요가 진입했다가 빠지는 지역, 즉 실수요가 축소되는 지역이라는 의미다. 현재 지방에서 상승하는 지역들은 투자 수요가 아니라 뒤늦은 이사 수요가 몰린 하락세 파악 곳이 대부분이라는 의미도 된다.

서울이 하락 시장이 아닌 가장 결정적인 이유가 있다. ​지금 가장 시세가 많이 오르는 시장은 인천과 경기도다. 이 두 거대 시장의 시세 상승 하락의 키는 서울이 가지고 있다. 서울 실수요 시장의 수급이 붕괴된 이후 경기 인천에서 실거주 집들을 마련하고 있는 사례가 계속 증가하고 잇기 때문이다. 결국 서울 전세 시장이 수도권 집값 전망의 핵심이다.

​현재 서울시는 서울시장이 공석이다. 적극적으로 서울 부동산 문제를 해결하려는 주도적 리더가 없다는 의미다. 서울시장 선거가 3주 남았다. 부디 능력 있는 서울시장이 선출돼 서울 부동산 수급을 풀길 기대한다. 그래야 경기, 인천 부동산 시장도 안정될 테니까.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​

금리인상과 경기침체에 따른 우려로 전국 대부분 지역에서 아파트 가격 하락이 이어지고 있고 낙폭도 커졌다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트. 연합뉴스

금리인상과 경기침체에 따른 우려로 전국 대부분 지역에서 아파트 가격 하락이 하락세 파악 이어지고 있고 낙폭도 커졌다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트. 연합뉴스

전국 대부분 지역에서 아파트 가격 하락이 이어지고 있고 낙폭도 커졌다. 그동안 큰 폭의 하락이 없던 부산도 가격 약세가 확대되는 분위기다.

한국부동산원은 “7월 넷째주(25일 기준) 전국 주간 아파트 가격은 지난주에 비해 0.06% 떨어졌다”고 28일 밝혔다.

서울의 경우 -0.05%에서 -0.07%로, 경기도는 -0.06%에서 -0.08%로 하락폭이 커졌다. 금리 인상과 함께 경기 침체에 따른 집값 하락에 대한 우려가 원인으로 분석된다.

서울에서는 강북과 강남의 차이가 컸다. ‘노도강’(노원·도봉·강북구)으로 부르는 지역의 하락세가 두드러졌다. 마포·서대문구(-0.13%)와 은평구(-0.14%)도 거래 침체가 이어지며 지난주보다 하락폭에 커졌다.

이에 비해 강남권은 상대적으로 하락폭이 작지만 서초구(0.01%)를 제외하고 약세가 이어졌다. 강남구는 지난주 -0.02%에서 이번주 -0.01%로 낙폭이 줄었든 반면 송파구는 -0.02%에서 -0.04%로 하락폭이 커졌다.

세종과 대구는 -0.17%, -0.13% 하락하면서 전국적으로 하락세가 가장 가팔랐다.

부산은 지난주 -0.03%에서 -0.04%로 하락폭이 조금 커졌다. 큰 변화가 아닐 수도 있지만 앞으로 추세상 마이너스가 이어질 것으로 보는 분위기다.

이번주 부산에서는 해운대가 -0.10%로 하락폭이 가장 컸고 △강서구 -0.08% △동래 -0.07% △연제 -0.07% △부산진 -0.06% 등의 순이었다.

김혜신 솔렉스마케팅 부산경남지사장은 “부산은 지난해 주택공급이 상대적으로 적었고 신규 분양시장이 좋아서 다른 시도에 비해 하락폭이 크지 않았다”며 “그러나 미국과 한국이 기준금리를 계속 올리고 있고 경기가 위축된다는 목소리도 나오는 상황에서 아파트를 사야 할 사람은 지금 살 때가 아니라고 판단하는 것 같다”고 말했다.


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